《中国住房发展报告(2009-2010)》（节选）
《住房绿皮书》指出，监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高，土地的交易已经有了回暖的新迹象。这一态势在北京、天津、重庆三个直辖市比较明显。从第一到第二季度，北京购置的土地面积从19万平方米上升到了67万平方米，增幅达253%；天津的购置土地面积从28万平方米上升到了146万平方米，增幅达421%；重庆也从138万平方米上升到了186万平方米，增加了35%。四个直辖市中，只有上海的购置土地面积有所下降，降幅为50%。在土地交易较为热络的情况下，土地交易价格也有所上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第3季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了4.7%。
绿皮书选取了全国35个大中城市为样本城市来研究土地价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出5年后土地价值潜力。总体来看，东南、环渤海、东北处于第一阵营，它们的土地价值潜力都高于全国平均水平，而中部、西南、西北则处于第二阵营，其土地价值潜力低于全国平均水平。
其中，排名前十的分别是上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。土地价值潜力以银川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。
2008-2009年宏观经济形势
在宏观经济运行方面，紧缩程度逐步减轻，回稳中渐呈复苏迹象。经济增长急剧下滑趋势已止，“拐点”悄然显现。城镇登记失业率有所上升，但就业形势依然严峻。物价下行压力减小，大宗商品和资产价格止跌回升，通货膨胀预期隐现。住房市场调整中断，宏观经济企稳诱使快速反弹。
在社会需求方面，投资需求强劲增长，消费需求低位缓慢回升，净出口波动趋减。社会固定资产投资增幅持续扩大，政府万亿投资作用明显。消费需求有所回升，但仍处于相对较低水平。进出口降幅较大，贸易顺差有所减少。
在金融市场运行方面，货币信贷增长迅速，资本市场明显回暖，流动性供给充足。货币信贷快速增长，但渐趋紧缩。存贷款利率维持低位水平。境内外币存贷款利率继续下行。受国际金融市场利率持续走低影响，外币贷款利率逐月下降。人民币兑美元稳中趋升，对欧元和日元有所贬值。宽松的货币信贷政策助力，住房市场价量急速反弹。
2009-2010年宏观经济形势
在社会需求方面，投资维持快速增长，消费继续回升，净出口缓慢恢复。政府投资增速略有回落，但社会民间投资将逐渐增加。消费稳中有升，将缓慢步入上升通道。进出口降幅减缓，对外贸易缓慢恢复，但顺差快速增长短时难期。
在物价水平方面，居民消费价格止跌回升，大宗商品和资产价格震荡不改上行趋势，通货膨胀概率增加。居民消费价格增长加快，助推通货膨胀预期。工业品出厂价格止跌回升，未来将小幅上行。原材料、燃料和动力购进价格回升趋势基本确立，未来震荡上行。
在经济增长方面，工业增加值增速有所加快，国内生产总值快速增长。工业生产增速稳步增加。国内生产总值增长加快。宽松的信贷政策和市场形势诱致住房投资快速增加。信贷政策总体上会依然维持宽松的局面，加之住房价格基本在高位维持稳定，吸引政府供给土地和开发企业投资住宅开发。
2010年我国住房市场将呈现：春暖秋凉震荡增长
2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
住房价值潜力
根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。
不同城市土地价值两极分化
地价和地均GDP高度相关。地价对房价有着重要的意义，研究中国的土地价值是研究住宅的基础。城市地均GDP显示了竞争主体的经济租金和经济收益以及城市单位空间上的经济收益，它比较的是城市创造和聚集财富的密集度，并反映了不涉及生产率的要素禀赋，通过价格优势带来经济收益，和涉及生产率的生产技术带来的经济收益的综合。因此城市地均GDP和地价高度相关。在此基础上，绿皮书衍生出以下假设：土地价值潜力=地均GDP-土地价格/70。
绿皮书通过对全国土地价值潜力分析得出随着市场化程度的提高和经济社会发展，中国土地市场价值从完全没有显现价值阶段逐步发展到价值快速增长，个别超前显现阶段。未来中国国土地市场将呈现以下特征：
从总体来看，预计在5年后，耕地将达到18亿亩底线，全国的征用面积将降低到500平方公里以下。土地总的供给将保持不变，土地需求的满足只能来自于现有城市用地的再开发，土地的价值也将由需求决定。
从区域来看，东部地区因其得天独厚的地理位置和良好的经济基础，其土地市场价值依然将保持快速增长。中西部的那些交通便利，地理环境优越的区域中心城市其土地价值潜力将有较大增长。
从不同的城市等级来看，将出现两级分化的过程，好的更好。二、三级城市的土地市场价值虽然也会有一定增长。但是一级城市的土地价值增长更快，并将迅速拉开与二三级城市的差距。
城市土地市场价值指数主要用来预测一个城市土地市场价值未来上涨的空间大小。该指数利用居住用地市场价值潜力及其影响因素建立回归模型，预测了5年后即2012年土地市场价值的增值潜力，35个大中城市2012土地价值潜力及其影响因素结果如下：
2012年土地价值潜力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。经济发展前10名城市依次是：上海、北京、广州、重庆、深圳、天津、南京、杭州、宁波、沈阳。土地供给前10名城市依次是：乌鲁木齐、银川、南宁、呼和浩特、昆明、重庆、海口、哈尔滨、长春、宁波。综合区位前10名城市依次是：上海、北京、广州、天津、重庆、杭州、哈尔滨、长春、沈阳、南京。国际化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、广州、杭州、天津、成都、昆明、青岛、厦门。居住环境前10名城市依次是：深圳、厦门、大连、杭州、上海、宁波、青岛、昆明、北京、南宁。
绿皮书选取了全国35个大中城市为样本城市来研究土地价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出5年后土地价值潜力。总体来看，东南、环渤海、东北处于第一阵营，它们的土地价值潜力都高于全国平均水平，而中部、西南、西北则处于第二阵营，其土地价值潜力低于全国平均水平。
其中，排名前十的分别是上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。土地价值潜力以银川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。
2008-2009年宏观经济形势
在宏观经济运行方面，紧缩程度逐步减轻，回稳中渐呈复苏迹象。经济增长急剧下滑趋势已止，“拐点”悄然显现。城镇登记失业率有所上升，但就业形势依然严峻。物价下行压力减小，大宗商品和资产价格止跌回升，通货膨胀预期隐现。住房市场调整中断，宏观经济企稳诱使快速反弹。
在社会需求方面，投资需求强劲增长，消费需求低位缓慢回升，净出口波动趋减。社会固定资产投资增幅持续扩大，政府万亿投资作用明显。消费需求有所回升，但仍处于相对较低水平。进出口降幅较大，贸易顺差有所减少。
在金融市场运行方面，货币信贷增长迅速，资本市场明显回暖，流动性供给充足。货币信贷快速增长，但渐趋紧缩。存贷款利率维持低位水平。境内外币存贷款利率继续下行。受国际金融市场利率持续走低影响，外币贷款利率逐月下降。人民币兑美元稳中趋升，对欧元和日元有所贬值。宽松的货币信贷政策助力，住房市场价量急速反弹。
2009-2010年宏观经济形势
在社会需求方面，投资维持快速增长，消费继续回升，净出口缓慢恢复。政府投资增速略有回落，但社会民间投资将逐渐增加。消费稳中有升，将缓慢步入上升通道。进出口降幅减缓，对外贸易缓慢恢复，但顺差快速增长短时难期。
在物价水平方面，居民消费价格止跌回升，大宗商品和资产价格震荡不改上行趋势，通货膨胀概率增加。居民消费价格增长加快，助推通货膨胀预期。工业品出厂价格止跌回升，未来将小幅上行。原材料、燃料和动力购进价格回升趋势基本确立，未来震荡上行。
在经济增长方面，工业增加值增速有所加快，国内生产总值快速增长。工业生产增速稳步增加。国内生产总值增长加快。宽松的信贷政策和市场形势诱致住房投资快速增加。信贷政策总体上会依然维持宽松的局面，加之住房价格基本在高位维持稳定，吸引政府供给土地和开发企业投资住宅开发。
2010年我国住房市场将呈现：春暖秋凉震荡增长
2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
住房价值潜力
根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。
不同城市土地价值两极分化
地价和地均GDP高度相关。地价对房价有着重要的意义，研究中国的土地价值是研究住宅的基础。城市地均GDP显示了竞争主体的经济租金和经济收益以及城市单位空间上的经济收益，它比较的是城市创造和聚集财富的密集度，并反映了不涉及生产率的要素禀赋，通过价格优势带来经济收益，和涉及生产率的生产技术带来的经济收益的综合。因此城市地均GDP和地价高度相关。在此基础上，绿皮书衍生出以下假设：土地价值潜力=地均GDP-土地价格/70。
绿皮书通过对全国土地价值潜力分析得出随着市场化程度的提高和经济社会发展，中国土地市场价值从完全没有显现价值阶段逐步发展到价值快速增长，个别超前显现阶段。未来中国国土地市场将呈现以下特征：
从总体来看，预计在5年后，耕地将达到18亿亩底线，全国的征用面积将降低到500平方公里以下。土地总的供给将保持不变，土地需求的满足只能来自于现有城市用地的再开发，土地的价值也将由需求决定。
从区域来看，东部地区因其得天独厚的地理位置和良好的经济基础，其土地市场价值依然将保持快速增长。中西部的那些交通便利，地理环境优越的区域中心城市其土地价值潜力将有较大增长。
从不同的城市等级来看，将出现两级分化的过程，好的更好。二、三级城市的土地市场价值虽然也会有一定增长。但是一级城市的土地价值增长更快，并将迅速拉开与二三级城市的差距。
城市土地市场价值指数主要用来预测一个城市土地市场价值未来上涨的空间大小。该指数利用居住用地市场价值潜力及其影响因素建立回归模型，预测了5年后即2012年土地市场价值的增值潜力，35个大中城市2012土地价值潜力及其影响因素结果如下：
2012年土地价值潜力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。经济发展前10名城市依次是：上海、北京、广州、重庆、深圳、天津、南京、杭州、宁波、沈阳。土地供给前10名城市依次是：乌鲁木齐、银川、南宁、呼和浩特、昆明、重庆、海口、哈尔滨、长春、宁波。综合区位前10名城市依次是：上海、北京、广州、天津、重庆、杭州、哈尔滨、长春、沈阳、南京。国际化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、广州、杭州、天津、成都、昆明、青岛、厦门。居住环境前10名城市依次是：深圳、厦门、大连、杭州、上海、宁波、青岛、昆明、北京、南宁。